不動産投資ニュース

人口が減少している時代に不動産投資を成功させるために何に注意すべきか？
不動産投資には大きなリスクが４つあります。
１つ目は災害で倒壊してしまうリスク。
２つ目は大規模な修繕が発生するリスク
３つ目は資産劣化のリスク　購入した不動産価値が下落してしまうリスク。
４つ目は入居者がつかず、空室が増えるリスク
これは収入が下がるため、当然資産価値も落ちてしまいます。
では、どうやったら、高い入居率を維持していくのか・・・・
これが、最も重要なポイントなのです。
自分の所有している物件の近隣で条件のよい新築マンションが建ったり、
競合物件が家賃を値下げしたりして自分の物件もやむを得ず、家賃の値下げ
合戦になっている物件も見受けられます。

では、どうやって高い家賃で入居率を維持していくのか？その答えは
デザインリノベーションにあります。
リノベ―ションでデザイン性に優れた物件に変身させることができれば、
現状の賃料を下げることなく、高い入居率を維持できるのです。

今後、不動産賃貸経営は需給のバランスが崩れてますます、厳しくなっていくでしょう。
その時、どういう選択肢で乗り切っていくのか真剣に考えなければならないでしょう。

しかし、きちんとノウハウを勉強して解決すれば、必ず不動産投資を成功させることができると思います。

最近岡山で大型の破たん案件が
あり、その会社が所有していた物件が相当多数あり、
物件説明会に顔を出すと、いつも同じようなメンバーばかり。
やはり、プロマーケットは限られた人達が鵜の目鷹の目で物件を
探していて、リノベーションしたり、建て替えたりして不動産の価値を
上げて、高利回り物件として保有するケース、転売するケースがある。

いずれにしても、RCの物件であれば、３０年〜４０年経過しているボロボロの物件でも
リノベして再生しようという動きが起こっているということは事実です。

古い不動産を再生して、街を活性化すること、これは、我々不動産業者に与えられた使命のような
気がします。
また、古くて美観を損ねて、町内から嫌われている物件もお洒落に再生することで
近隣の方々からも愛される、街の資産としてよみがえる。これは我々の最大の喜びなのです。
これからも、老朽化してゴミのようになっている建物をお洒落に再生していきたいと思っています。

岡山の投資用不動産の市況は、震災後　災害の少ない岡山に
投資しようとする動きが活発となっており、鉄筋コンクリート造で
築後２０年前後、表面利回り１３％前後の物件がよく売れています。

不動産投資は長期投資になるので、今後予測される大震災のことを
考えると地震リスクは無視できないので、なるべく災害リスクの少ない
地域へ投資を集中する傾向にあります。

岡山は中核都市に比べてまだまだ、利回り１３％前後の不動産が多く存在するので
都心部の投資家から見ても、魅力的な市況にあると思います。

投資用不動産市況は活況を呈しています。これを機に岡山の不動産投資を考えてみては

いかがでしょうか？

岡山の不動産投資のことなら　ウェーブハウス

東日本大震災以降　関東の不動産投資家からの問い合わせが倍増している。
リスク分散のための行動だと考えられるが、今回の大震災の影響で不動産投資における
地震リスクの大きさを改めて、考えらせられる出来事となった。
日本は地震大国で多くの活断層が縦横無尽に走っていて、歴史をさかのぼってみると過去に震災を受けた
土地は数百年の周期で繰り返しているところが非常に多い、このことから考えて不動産投資と地震のリスクを
考えて投資する地域を考えることが重要である。

昨年の２月に開催された四国電力主催の
オール電化賃貸住宅経営セミナーで
ご一緒させていただいた
首都大学東京の　青木　茂　先生が手がけた
集合住宅 [高根ハイツ]が２０１０年度　サステナブルデザイン賞を受賞しました。


リノベーション建築の第一人者として有名な青木先生の功績はすばらしいと思います。
以下物件説明　グッドデザインファインダーのサイトから引用
昭和38年竣工のWRC造4階建て共同住宅の再生。建物の再生を選択された施主の思いは先代から受け継いで自ら管理を行ってきた愛着のあるこの建物を検査済証が存在しない状態から検査済証、構造評定を獲得することにより新築と同等の資産としての評価を向上させ次世代へ受け継いでいきたいというもの。　そして当時施工不良によりラーメンから壁式構造に変更された経緯のあるこの建物を安全性と法的正当性の立証を本計画にて実現させる。　躯体の修繕、老朽化設備の更新、新しいデザインの変更を試み、苗木から建物と一緒に育ててきた中庭の自然環境を残しながら大規模の修繕を行い建物の長寿命化を目指して再生した。




岡山のリノベーションのことなら　ウェーブハウス

リノベーション住宅推進協議会でお世話になっている
リビタが　2010年09月29日
■「2010年度 グッドデザイン賞」を2プロジェクトで受賞。
以下　記事より引用

「一棟丸ごとリノベーション分譲マンション」及びオフィス商業施設「タブロイド」が高い評価を獲得

　このたび、株式会社リビタ（略称：リビタ、本社：東京都渋谷区、代表取締役社長　遠藤和人）が企画・供給する「一棟丸ごとリノベーション分譲マンション」及び企画・プロデュースを手がけたオフィス商業施設「タブロイド」が、財団法人日本産業デザイン振興会が主催する「2010年度グッドデザイン賞」(Gマーク)を受賞いたしました。

　 　「一棟丸ごとリノベーション分譲マンション」は、既存建物を活用しながら、よりよい住まいを提供していく手法とは何かを徹底的に追求したリビタ発の新しいマンション分譲スキームです。2005年のリビタ設立以来、自社分譲・他社分譲のコンサルティングを含めて14棟を企画・供給してまいりました。今回、グッドデザイン賞では、特に「社会性、手入れをしながら長く使うことへの評価、入居者をつなぐ仕掛けやプロセス」といったプロセスも含めたトータルデザインが高く評価されました。

　オフィス商業施設「タブロイド」は、株式会社産業経済新聞社所有の遊休資産の有効活用事業として、弊社が企画・プロデュースを手がけました。建物の歴史や背景などを踏まえ、新しい文化情報発信拠点となる施設、ひいてはエリアのポテンシャルを拡大していく施設を目指し、ハード・ソフト両面からのリノベーションを行っていきました。今回、グッドデザイン賞では、特に「周辺環境を活性化する原動力になる可能性を秘めている」点が高く評価されました。

　リビタでは今後も、既存建物を活用するリノベーションの提案や供給によって豊かな暮らしの実現とサステイナブル社会の実現を目指してまいります。なお、本年度グッドデザイン賞表彰式は、11月10日に東京ミッドタウン・ホール(東京都・港区)で開催される予定です。

リノベーション建築物が、このように世間から注目を浴び、グッドデザイン賞を受賞することは
我々リノベーション住宅を手掛ける者としてはとても明るい話題です。
ますます、このようなニーズが広がっていくものと予測されます。

岡山のリノベーションマンションのことなら　ウェーブハウス

７月２１日の日経産業新聞の記事で
リノベーション住宅推進協議会でお世話になっているインテリックスさんの記事が
でていた。
改装販売用のマンションの仕入れを強化する。
これまで除外してきた、築３０〜４０年の古いマンションなども仕入れに対象に設定。
２０１１年５月期中に営業担当者を１割多い７０人超に増やし前期比１６％増の１２７０件の仕入れを目指す。
所得の減少や雇用環境の悪化から、割安感のある改装型の中古マンションの需要が高まっていることに
対応する。
政府も２０年までまでに中古住宅の流通市場、リフォーム市場を倍増の２０兆円にする目標を掲げている。
中古マンション流通とリノベーションに大きな商機があると考えられます。

ワインやクルマのように、家もビンテージが人気になってきました。
外国の人や、アーティストばかりでなく、若い人を中心に、古い日本家屋でスローライフを満喫したり、
古いマンションを自分の趣味で手を入れたり、住まいも愉しむ時代になってきました。いいことですよね。
でも、人気に乗じて、問題もでてきています。
かっこいいから、聞こえがいいからと安易に「リノベーション」を名乗る物件が乱発されたり、
不明確なリフォーム契約でトラブルが起きていたり、住んでから不具合が発覚したり…。
わたしたち、リノベーション住宅推進協会議会は、誰もが安心してリノベーション住宅を選べるように、
既存住宅がきちんと流通する世の中にしていきたいと考えています。


古い住宅を壊して建てかえるのではなく、古い建物を古い味わいを感じながら、自分流にアレンジして
住むことを楽しむ。今、日本の住宅は、１５％を超える空室をかかえています。
今、余っている建物の価値をもう一度見直し、それを有効に活用することで、街を活性化し、エコロジーにも
役立つ。欧米では、築後１００年以上経過した物件が新築と同等以上の価格で取引されている現状をご存じいですか？
自分の不動産に愛情と誇りを持ち、大切に使う。これが、これからの日本に求められる。不動産に対する価値観だと思います。
閉塞館あふれる、世の中で、住まいをもう一度見直し、安価に自分らしい生活を見つけてみませんか？

ダヴィンチ保有のPCP丸の内、ローンがデフォルトの見込み
ダヴィンチホールディングスは9月11日、同社のファンド「カドベ」の旗艦物件、パシフィックセンチュリープレイス丸の内を担保とするローンがデフォルトする見込みになったことを明らかにした。ダヴィンチは返済期限の延長に向けてノンリコースローンの債権者と交渉を続けるものの、同25日の期限までに合意を得ることは困難な見込みだという。

以前に区分所有で　ダヴィンチが約2000億円で購入したということで話題になった　巨大な物件です。
証券化商品の投資家やレンダーへの影響が大きいものと考えられます。

　民事再生手続き中のニューシティ・レジデンス投資法人は4月7日、米ローンスターおよびグループ会社のKFキャピタル（本社：港区）をスポンサーに選定し、東京地方裁判所に再生計画案を提出した。再生計画の認可決定から5年以内の再上場をめざす。

　再生計画案の骨子は（1）第三者割当増資によって投資口を新たに発行、（2）投資口の公開買い付け（TOB）によって既存投資主に投資口売却の機会を提供、（3）再生に向けて資産運用会社を変更、（4）再生債権などは5年ですべて弁済――の四つだ。

　新たな投資口発行については11月18日を予定している。投資法人はローンスターの指定先に、1口あたり1万5000円で40万口を割り当てる。総額は60億円で、投資法人はこれを弁済資金の一部に充てる。一方で、既存投資主に対しては11月20日〜12月21日に、1口あたり3万5000円で投資口を買い付ける予定だ。現在の発行済み投資口数は18万2068口で、仮にすべてを購入した場合は総額約64億円になる。

　新たに資産運用を担うのはハドソン・ジャパン（本社：港区）だ。ローンスターファンドなどのアセットマネジメントを手がけている投資顧問会社で、スター・ホテル・リート・マネジメントやスター・アセット・マネジメントとも合併して、このたびREIT（不動産投資信託）の運用を手がけることになった。現在の運用会社であるシービーアールイー・レジデンシャル・マネジメントからの交代は9月を予定している。

　投資法人は投資口発行で得た資金や、運用資産からの賃料収入などによって、債権者への弁済を進めていく。11月を第1回の弁済期日とし、2014年11月までの5年間で全額を弁済する方針だ。債権総額は明らかにしていないが、2008年8月末時点の負債総額は1187億円となっている。なお弁済が終了するまでは、スポンサーを含めた投資主に金銭は分配せず、新規の物件取得も行わない。

　再生計画案は、投資主総会や債権者集会の開催を経て、8月にも裁判所から認可される見通し。投資法人はその後5年以内に、投資口を再び証券取引所に上場させる計画だ。