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  • 2015.04.06 Monday
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最近の投資用不動産の動向

最近の中古の投資用不動産の市況はアベノミクスの影響で市場に資金があふれているため

そのあふれた資金が不動産に向かっていることと、 新築マンションの建築費の高騰により中古の投資用マンション アパートの取引価

格が2年前に比べて約2割程上昇しています。

東京、名古屋、大阪の投資家の方からの購入依頼も増えていて熱くなっています。

今、投資用のアパートやマンションの売却を検討している方には今がチャンスだと思います。

まとまった資金を持っておきたい方、相続税を払うために現金が必要な方。

空室が多くなって来て経費がかさむので売却を考えている。

管理が煩わしいので売却を考えている方。

様々な理由で投資用不動産の売却を検討する方がいらっしゃいます。

売却を考えた時に一番気になるのがいくらでどれくらいの期間で売却できるのかだと思います。

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私募REIT、1年で資産倍増 機関投資家に需要

私募REIT、1年で資産倍増 機関投資家に需要
 非上場の不動産投資信託「私募REIT」の資産規模が急拡大している。2013年末時点で6投資法人の資産合計は5000億円強と、1年前の2倍になった。安定した運用利回りを好む地方銀行や年金基金を中心に資金流入が続いている。今年も新規の設立が相次ぐ見通しで、不動産市況を下支えしそうだ。

 私募REITは金融機関などプロの投資家を対象にした金融商品で、一般の投資家は投資できない。これまでに6法人が設立された。市場で日々売買され価格が変わる上場REITと違い、投資口の価格は半年に一度の決算時に決まる。投資家にとっては安定した運用を期待できる。

 平均利回りは4%前後と、3%台の上場REITと比べて高い。不動産市況の回復も追い風で、昨年増資した大手不動産系の私募REITによると「購入希望が多く、一部の投資家には次回の増資に回ってもらった」という人気ぶりだ。

 私募REITは豊富な資金を積極的に不動産に振り向けている。三菱商事が設立母体のDREAMプライベートリートは昨年12月中旬、首都圏の物流施設や商業施設など計4物件を約500億円で取得し、資産規模は一気に2倍に膨らんだ。

 私募REITの資産取得は今年も続きそうだ。不動産ファンド運用のケネディクスは、3月にもオフィスビルなどを投資対象とする私募REITを新規に設立する計画だ。「当初の資産規模は300億円を見込む」(同社)という。三井不動産系の私募REITは近く数百億円規模の増資をする見通しで、物件取得を加速する。

 三井住友トラスト基礎研究所では「今後3〜4年で私募REITの資産額は1兆4000億円前後まで拡大する」と予測しており、不動産市場への資金供給ルートとして存在感を高めそうだ。


以上 日本経済新聞記事より引用しました。


日本経済の成長期待から、世界中のマネーが日本に流れこんでいるようです。
長期でのインフレ観測からか、個人をはじめ、機関投資家まで不動産に資産を振り向けてきているので
不動産物件の情報に敏感な個人投資家が最近増えているような気がします。

資材価格の高騰、人件費の高騰と今後新築の価格が確実に上昇していくことが予想されますので
中古の資産価格も連動して一昨年に比べて約2割程度上昇しています。
ただ、物件の場所の選別、そして賃貸需要を確実に見込むことができる案件に限られていることに注意する
ことが必要です。
物件の目利きができるかどうかが、勝負の分かれ目となるでしょう。

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岡山の投資用不動産事情

アベノミクスの影響で、岡山の投資用不動産の価格が上昇してきています。
要因としては、首都圏の投資家が岡山で積極的に買っていることが
考えられます。
東日本大震災以降、投資物件を地震リスクの低い地域に絞る投資家が増えていて
岡山が恰好のターゲットになっているようです。
昨年までは、RC(鉄筋コンクリート)の平成元年前後築のもので表面利回りが約12%〜13%で
取引されていた物件が今年に入ってからは、10%前後で取引されているので1割〜2割上昇している
と考えられます。
又、新築の一棟もののRCの賃貸マンションの建設費も昨年の同時期に比べると同じ仕様で約2割高くなって
いますから、そのことも中古既存物件の上昇要因にもなるでしょう。
ただ、アベノミクスで問題になっているように物価が上がっても給料が上がらないのと
同じく、物件価格が上がっても賃料収入が上がらないのでジレンマを抱えた状態で物件価格だけが
高くなっている状況です。
ただ、まとまった自己資金があって、銀行に預金しているよりも不動産に投資したほうが
安全で確実だと考えて購入する人が増えているのが物件価格が高くなっているのが最も
大きな要因だと思います。
今後の岡山の投資用不動産の動向に注目してみてください。


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REITに資金集まる

今朝の日経新聞によると、
投資家から資金を集めて不動産に投資する不動産投資信託(REIT)の資金調達が活発だ。今年1〜3月の増資による調達額(新規上場除く)は2084億円と四半期で過去最高となる見通し。不動産が先行き値上がりするとみて物件取得のための資金需要が増えている。物件購入額も年間で5年ぶりの高水準になりそうだ。REIT相場の上昇で、投資マネーを集めやすいことも増資を促している。



 REITの増資額は2012年10〜12月期の約700億円からほぼ3倍に増え、これまでの最高だった07年4〜6月の1768億円を上回る。物件取得もハイペースだ。SMBC日興証券によると、現在判明している購入予定額(5月まで)だけで約8000億円に達し、08年の実績(約1兆円)に迫る勢い。

 丸紅系で商業施設などを保有するユナイテッド・アーバン投資法人は、3月に公募増資で204億円を調達する計画だ。銀行からも資金を借り入れ、首都圏の家電量販店などが入居する4物件を約400億円で購入する。

 首都圏の一部などで地価が上がり始めたうえ、日銀新総裁による強力な追加金融緩和が見込まれることから不動産に先高観が台頭している。「不動産価格の底入れやオフィス賃料上昇などを見越して、今のうちに物件を取得しておきたい」(日本ビルファンド投資法人)との声が出ている


このような、世界的な金融緩和政策が打ち出された時には、真っ先に資金が向かうのが不動産です。
今年は不動産価格の上昇が予測されます。ただ、収益性の確実な物件に限られるでしょうから
ますます不動産のポテンシャルによって勝ち負けが明確になることでしょう。
消費税が上がる前にいい不動産を買っておきたいと考えるお客様が今年に入って増えているのは
事実です、今後の不動産市況に是非注目ください。

岡山の不動産市況

昨年末の政権交代以降、金融緩和政策が
これから不動産市況にどんな影響を与えるのか大変興味深い
ところです。
震災以降 2億円以上の投資用不動産を購入している
お客様の大半が岡山県外の方で特に首都圏、中部県、関西県、四国圏内
のお客様で、岡山のポテンシャルが高いことを感じさせます。
これは、災害の少ない岡山に改めてスポットが当たっているような気がします。

不動産投資のリスクとして震災は一瞬にして資産価値を奪ってしまう
非常に怖いものですから、震災リスクの少ない立地に不動産を購入する
動きは当然の動きでしょう。また、岡山は四国、山陰、関西につながる交通の
要衝で、かつ、平野部が広いので地価が安い割に家賃が高く魅力的なアパート・マンションが
多数存在しているので、いい物件が出たら即 売れてしまう状況が一昨年から続いています。

そういう状況に加えて、大幅な金融緩和政策により、今年は不動産価格が少し値上がりすること
が予想されます。
ウェーブハウスの投資物件のサイトでは、いち早く市場に出た物件情報をキャッチし、紹介して
まいりますので今年をウェーブハウスの投資用不動産サイトを宜しくお願いします。



不動産の売買復調

2012/7/21 の日経新聞によると
不動産の売買復調 金利低下で投信の取得増える
都市部けん引、1〜6月10%増
 大都市圏のオフィスビルや賃貸マンションなどを中心に、不動産取引に復調の兆しが出ている。1〜6月の上場企業(不動産投資信託=REITを含む)による不動産売買額は1兆1375億円と前年同期比10%増え、半期ベースで金融危機後最大になった。低金利を背景に不動産投信が活発に物件を取得しており、不動産価格全体を下支えする可能性もある。

 みずほ信託銀行系の都市未来総合研究所によると1〜6月の土地や建物などの不動産売買額は最近で最低だった2009年7〜12月の約2倍。08年秋のリーマン・ショック直前(08年1〜6月)の6割強に回復した。

 なかでも不動産投信による物件の取得額が4914億円と前年同期より37%増え、売買額全体に占める比率は43%と、6年ぶりの高さになった。日本プライムリアルティ投資法人が東京・大手町で底地を約360億円で購入するなど、大型の取引も増えている。

 低金利の長期化で不動産を購入する資金の調達がしやすくなっていることが大きい。

 現在、不動産投信に投資する際に見込める利回り(分配金利回り)が年5%台なのに対し、長期金利は0.7%台。高い利回りを求めて地方銀行や個人の資金が流入しており、不動産投信は活発に公募増資をして資金を集めている。SMBC日興証券によると、不動産投信の1〜6月の増資による調達額は1995億円と前年同期より30%増加し、4年ぶりの高水準となった。新しい投信の上場も増えている。

 借入金のコストも低下している。不動産投信は通常、増資資金に借入金を組み合わせて不動産を購入する。金利負担が軽い分、物件を高めの値段で購入しても採算が合うようになった。

 不動産価格に下げ止まり感が出ていることも取引を後押ししている。足元では消費税率引き上げ前の駆け込み需要などをにらみマンション用地の取得が増加。大型オフィスビル完成による需給悪化が一巡し、5月以降はオフィス賃料の下落に歯止めがかかる兆しもでてきた。

 日本の不動産価格の底入れを見込んで米金融大手ゴールドマン・サックスが4年ぶりの本格投資に動くなど、海外の資金も動き始めている。

 不動産取引の復調が続くかは、不動産投信を中心とする良好な資金調達環境が続くかどうかに左右される。欧州不安の波及などで金融市場が混乱すれば、投資家の資金流入も変調をきたす可能性もある。



上記の記事のようなきざしは、岡山の事業用の不動産の取引状況を見ても顕著にあらわれている。

不動産融資が積極的に実効されることで、不動産投資家の心理も買いムード一色です。
個人投資家が物件を売却してより大きな物件に乗り換えるケースが増えているので
投資用の不動産取引は活発です。とくに県外の投資家が積極的に岡山の物件を買うムードが
高まっていてこれは、震災以降 災害リスクの低い岡山が注目を浴びている影響が表れています。

注目を集める不動産投資市場に注目です。





ゴールドマン、日本で不動産投資再開

今朝の日経新聞によると、

 
海外投資家が日本の不動産への投資を拡大する。米ゴールドマン・サックスは2008年の金融危機以降、4年ぶりに日本の不動産投資を再開する。今夏に専用のファンドを立ち上げて年金基金などから資金を募り、都心のオフィスビルなどに投資する。投資額は千億円にのぼる見通しだ。

 ゴールドマンは日本の不動産に投資してきた海外マネーの代表格で1997年以来、累計で1兆円超を投資した。だが、金融危機で不動産価格が急落して以降、日本での投資を見送ってきた。今回、傘下の運用会社を通じてオフィスビルや商業施設などを購入する。

 米大手投資ファンドのTPGキャピタルも日本の不動産市場に本格参入する。今春、経営破綻したマンション開発会社のスポンサーに就任。今後2〜3年でマンションなどに500億円を投じるもよう。米不動産投資会社のラサール・インベストメント・マネジメントも大阪府の複合施設の一部を取得するなど、日本向け投資を増やす。

 海外勢が投資を積極化するのは、国内不動産市況に底入れ感が出ているためだ。英不動産調査会社のDTZによると、07年以降の都心オフィスビルの賃料下落率は4割弱に達し、企業業績の回復などを背景に「今年後半には底入れする」との見方も出ている。

 地価下落が続いたことで「世界的に見ても投資利回りなどの点で魅力は高まっている」(米投資会社)として投資拡大に動く。


この記事を見て以前のリーマンショック前のミニバブルの時のことを思い出した。世界中のマネーが日本の不動産に集中した結果都心部のビルから始まり、地方のビル、レジデンスまでファンドが買いあさった結果不動産の高騰を招き、
その後の大きな下落につながったのです。今は確かに、利回りで考えると面白い価格まで下げているのですが、
あまりに加熱した方向に行くと高値で掴んでしまうことになるので冷静に適正価格を見極めて購入することが
重要です。

岡山不動産投資をするなら ウェーブハウス

不動産投資を成功させる方法

人口が減少している時代に不動産投資を成功させるために何に注意すべきか?
不動産投資には大きなリスクが4つあります。
1つ目は災害で倒壊してしまうリスク。
2つ目は大規模な修繕が発生するリスク
3つ目は資産劣化のリスク 購入した不動産価値が下落してしまうリスク。
4つ目は入居者がつかず、空室が増えるリスク
これは収入が下がるため、当然資産価値も落ちてしまいます。
では、どうやったら、高い入居率を維持していくのか・・・・
これが、最も重要なポイントなのです。
自分の所有している物件の近隣で条件のよい新築マンションが建ったり、
競合物件が家賃を値下げしたりして自分の物件もやむを得ず、家賃の値下げ
合戦になっている物件も見受けられます。

では、どうやって高い家賃で入居率を維持していくのか?その答えは
デザインリノベーションにあります。
リノベ―ションでデザイン性に優れた物件に変身させることができれば、
現状の賃料を下げることなく、高い入居率を維持できるのです。

今後、不動産賃貸経営は需給のバランスが崩れてますます、厳しくなっていくでしょう。
その時、どういう選択肢で乗り切っていくのか真剣に考えなければならないでしょう。

しかし、きちんとノウハウを勉強して解決すれば、必ず不動産投資を成功させることができると思います。

岡山の不動産投資事情 その2

最近岡山で大型の破たん案件が
あり、その会社が所有していた物件が相当多数あり、
物件説明会に顔を出すと、いつも同じようなメンバーばかり。
やはり、プロマーケットは限られた人達が鵜の目鷹の目で物件を
探していて、リノベーションしたり、建て替えたりして不動産の価値を
上げて、高利回り物件として保有するケース、転売するケースがある。

いずれにしても、RCの物件であれば、30年〜40年経過しているボロボロの物件でも
リノベして再生しようという動きが起こっているということは事実です。

古い不動産を再生して、街を活性化すること、これは、我々不動産業者に与えられた使命のような
気がします。
また、古くて美観を損ねて、町内から嫌われている物件もお洒落に再生することで
近隣の方々からも愛される、街の資産としてよみがえる。これは我々の最大の喜びなのです。
これからも、老朽化してゴミのようになっている建物をお洒落に再生していきたいと思っています。

岡山の投資不動産市況

岡山の投資用不動産の市況は、震災後 災害の少ない岡山に
投資しようとする動きが活発となっており、鉄筋コンクリート造で
築後20年前後、表面利回り13%前後の物件がよく売れています。

不動産投資は長期投資になるので、今後予測される大震災のことを
考えると地震リスクは無視できないので、なるべく災害リスクの少ない
地域へ投資を集中する傾向にあります。

岡山は中核都市に比べてまだまだ、利回り13%前後の不動産が多く存在するので
都心部の投資家から見ても、魅力的な市況にあると思います。

投資用不動産市況は活況を呈しています。これを機に岡山の不動産投資を考えてみては

いかがでしょうか?

岡山不動産投資のことなら ウェーブハウス